De huizenmarkt in Nederland is al enkele jaren zeer competitief, waardoor kopers vaak niet-gebruikelijke maatregelen overwegen om hun kansen te vergroten. Een veelgebruikte tactiek is het kopen van een woning zonder voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring, gecombineerd met het bieden boven de vraagprijs. Hoewel deze aanpak aantrekkelijk kan lijken, vooral wanneer er meerdere biedingen zijn, brengt hij aanzienlijke risico’s met zich mee. In dit artikel bespreken we waarom deze strategie steeds vaker wordt gebruikt en welke mogelijke, financiële en praktische valkuilen hieraan verbonden zijn.
Overbieden zonder voorbehoud: Wat zijn de risico’s?
Steeds vaker zien we dat huizenkopers zonder financieringsvoorbehoud bieden, waardoor de kans op een acceptatie van hun bod toeneemt. Dit lijkt aantrekkelijk, maar kan snel leiden tot problemen. Het voorbehoud van financiering is namelijk een belangrijk vangnet: het geeft kopers de mogelijkheid de koop te ontbinden als ze geen hypotheek kunnen krijgen. Door het voorbehoud weg te laten, verbindt de koper zich definitief aan de koop, zonder zekerheid dat hij het benodigde bedrag kan lenen. Daarbij kiezen kopers steeds vaker voor biedingen boven de taxatiewaarde van de woning. Banken financieren echter alleen het bedrag tot de getaxeerde waarde, waardoor kopers het extra bedrag zelf moeten opbrengen. Zonder voldoende eigen middelen kan overbieden snel tot financiële problemen leiden.
Een paar voorbeelden
- Verlies van vangnet bij financiering: Een bod zonder financieringsvoorbehoud betekent dat de koper geen mogelijkheid heeft om de aankoop ongedaan te maken als de financiering niet rondkomt. Indien een bank uiteindelijk minder leent dan verwacht of volledig afziet van de lening, blijft de koper toch verplicht de woning af te nemen, zonder mogelijkheid om kosteloos te annuleren. Hierdoor kan een koper al snel in financiële problemen komen.
- Grote kans op boetes: In veel koopcontracten is een boetebeding opgenomen dat bepaalt dat de koper een boete van doorgaans 10% van de koopprijs betaalt bij niet-afname. Bij een woning van €350.000 betekent dit een boete van €35.000. Dit bedrag kan verder oplopen wanneer de verkoper aanvullende schade kan aantonen.
- Onvoorspelbare persoonlijke omstandigheden: Tussen het moment van aankoop en het afsluiten van de hypotheek kunnen onverwachte gebeurtenissen plaatsvinden. Denk aan het verlies van een baan, ziekte, einde van een relatie of zelfs het overlijden van een partner. In zulke gevallen kan de financiering alsnog afketsen. Zonder financieringsvoorbehoud blijft de koper echter gebonden aan de transactie, met alle mogelijke financiële consequenties.
- Bouwkundige gebreken en onverwachte onderhoudskosten: Bij het weglaten van een bouwkundige keuring kan de koper voor onverwachte gebreken komen te staan die niet door de bank gefinancierd worden. In sommige gevallen kan zelfs een gemeente of andere instanties eisen dat deze gebreken op korte termijn worden verholpen, wat opnieuw een financieel risico vormt voor de koper.
Conclusie: Zorg voor goed advies en wees voorbereid
Het lijkt steeds moeilijker te worden om als koper zonder concessies een huis te bemachtigen. Echter, goed geïnformeerd en voorbereid zijn kan veel problemen voorkomen. Laat je daarom bijstaan door een hypotheekadviseur die je financiële mogelijkheden kan doorrekenen, inclusief de eventuele gevolgen van een overbieding zonder financieringsvoorbehoud.
Een bouwkundige keuring kan, zelfs wanneer deze niet als voorbehoud wordt opgenomen, nuttig zijn om inzicht te krijgen in de eventuele gebreken van de woning. Zo voorkom je dat de droom van een eigen woning eindigt in een financiële nachtmerrie.
