Wanneer je een woning koopt of grond om een woning op te bouwen, krijg je te maken met overdrachtsbelasting. Het gaat daarbij om forse bedragen. Bij deze belasting kun je soms bepaalde keuzes maken. Het is daarom verstandig om tijdig ook dit onderwerp met ons te bespreken.
Overdrachtsbelasting
Wanneer je een woning koopt moet je als koper over de koopprijs overdrachtsbelasting betalen. Tot de woning behoort alles wat blijvend aan de woning is verbonden. Bijvoorbeeld de tuin, garage, schuur, aanbouw, tuinhuis, etc.
Drie variaties
De fiscus kent drie tarieven in het kader van de overdrachtsbelasting, te weten 10,4%, 2% en 0%. Natuurlijk lijkt het tarief van 0% voor kopers het meest interessant. Meestal is dat ook zo, maar niet altijd.
Tarief 10,4%
Het tarief van 10,4% over de koopprijs betaal je over de aankoop van onroerend goed waar je zelf niet voor langere tijd gaat wonen. Denk bijvoorbeeld aan een woning om te verhuren, percelen onbebouwde grond, vakantiewoningen of een garage bij het huis dat je al eerder hebt gekocht.
Tarief 2%
Het tarief van 2% overdrachtsbelasting betaal je over de aankoopprijs van de woning, mits je daar voor langere tijd zelf gaat wonen. Ga je na de aankoop niet zelf in de woning wonen, dan betaal je, als gezegd, over het aankoopbedrag 10,4% belasting. Er kunnen echter omstandigheden zijn dat je niet (direct) in de aangekochte woning gaat wonen. Een aantal voorbeelden:
- Je koopt een woning die fors verbouwd moet worden waardoor je er misschien pas een jaar na de aankoop gaat wonen.
- Tussen het moment van aankoop en het moment dat je de woning wilt gaan bewonen vindt er een onvoorziene omstandigheid plaats waardoor de eigen bewoning niet doorgaat. Denk bijvoorbeeld aan scheiding of het overlijden van een van de partners.
In bovengenoemde situaties kun je als koper toch aanspraak maken op het tarief van 2% overdrachtsbelasting.
Tarief 0%
Ben je tussen de 18 en 35 jaar en ga je een woning kopen, dan kom je misschien in aanmerking voor het tarief van 0%. Het gaat hier om wat heet “startersvrijstelling”
Om voor deze vrijstelling in aanmerking te komen moet wel worden voldaan aan een aantal voorwaarden. De belangrijkste zijn de volgende:
- Je moet de woning na verkrijging zelf voor langere tijd gaan bewonen.
- Op het moment van overdracht bij de notaris ben je jonger dan 35 jaar.
- Op het moment van de overdracht mag de waarde van de woning inclusief zaken die daaraan duurzaam verbonden zijn niet meer bedragen dan €510.000.
- Je hebt niet eerder gebruik gemaakt van deze startersvrijstelling.
Had je al eerder een eigen woning maar heb je voor de aanschaf van die woning geen gebruik gemaakt van de startersvrijstelling dan kun je voor de nieuw aan te kopen woning alsnog gebruik maken van deze startersvrijstelling mits je ook aan de andere voorwaarden voldoet.
Gebruik vrijstelling niet verplicht
Kom je in aanmerking voor deze startersvrijstelling dan ben je niet verplicht om hiervan ook gebruik te maken. Je mag ook kiezen om de 2% overdrachtsbelasting te betalen. Dat kan een optie zijn om te overwegen wanneer je nu een “goedkope” woning koopt in de wetenschap dat je die relatief snel weer gaat verkopen om dan een “dure” woning te kopen. Op deze manier behoud je het 0% tarief voor de woning met de hoogste waarde.
Let op bij splitsen
Stel je ziet een woning met een aparte garage voor €520.000 te koop staan. Koop je die woning voor dat bedrag, dan geldt de vrijstelling niet omdat deze is gemaximeerd tot maximaal een waarde van €510.000. Dat betekent dan dat je 2% overdrachtsbelasting moet betalen of te wel €10.400.
De gedachte kan dan opkomen om eerst de woning te kopen voor bijvoorbeeld €509.000 en een paar maanden later de garage voor €11.000,– Alleen over de €11.000 betaal je dan 2% overdrachtsbelasting. Dat is dan toch dik €10.000 voordeel.
Deze “truc” gaat echter niet door. Verkrijg je binnen 12 maanden na aanschaf van de woning nog een onroerende zaak die hoort bij de eerder verkregen woning waarvoor de startersvrijstelling gold dan ben je alsnog over de totale waarde, dus ook de waarde van de woning, 2% overdrachtsbelasting schuldig.
